La ripartizione delle spese per il rifacimento o la riparazione del tetto condominiale

Guida pratica alla ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto condominiale.

Questo parere si propone di dare risposta al più comune dei quesiti in ordine ala ripartizione delle spese per il rifacimento / riparazione del tetto condominiale: a chi competono queste spese e come devono essere ripartite tra i condomini?

Per rispondere al quesito, occorre partire dal dato normativo ricavabile dall’art. 1117 c.c., stante il quale il tetto ed il lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell’edificio, salvo che non risulti diversamente dal titolo di acquisto.

Ciò che distingue il “tetto” dal “lastrico solare” è essenzialmente che il primo è inclinato ed assolve alla sola funzione di riparare l’edificio dagli agenti atmosferici, mentre il secondo è orizzontale e può assolvere anche diverse funzioni nell’interesse di uno o più condomini.

Funzione a parte, quel che emerge dal dato normativo è che – di regola – tetto e lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell’edificio, sicché ciascun condomino ne è (com)proprietario pro quota in base ai propri millesimi di proprietà ed in base al successivo art. 1123 comma I c.c. ne sopporta le spese di manutenzione e di conservazione in proporzione ai millesimi che detiene.

A questa regola di carattere generale deroga l’ultimo comma dell’art. 1123 c.c., a tenore del quale se un edificio ha – per esempio – più lastrici solari destinati a servirne una sola porzione, le relative spese di manutenzione sono poste a carico del gruppo di condomini che ne trae una utilità.

Tuttavia, può accadere che in base al titolo di acquisto il tetto o il lastrico solare appartengano non già all’intero condominio, ma bensì in proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottostante: è il caso degli appartamenti mansardati ricavati dai sottotetti.

In questo caso, per la ripartizione delle spese di “riparazione o di ricostruzione” deve farsi riferimento all’art. 1126 c.c. a tenore del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o di parte di esso, cui il lastrico solare serve in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La norma, espressamente dedicata al “lastrico solare”, è suscettibile di applicazione analogica al “tetto”.

Lo scopo dell’art. 1126 c.c. è quello di porre una quota predefinita di spese (1/3 del totale) a carico del condomino che del lastrico solare (o del tetto) fa un uso più intenso, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico degli altri condomini, giacché la funzione del lastrico solare (così come del tetto) è anche quella di preservare l’edificio dagli agenti atmosferici.

Alla stregua di quanto precede e prendendo in esame il solo “rifacimento o riparazione del tetto”, applicandosi per analogia l’art. 1126 c.c. la relativa spesa andrà ripartita per 1/3 a carico dell’unità immobiliare sottostante al tetto, ossia quella che ne ha la proprietà esclusiva, mentre i restanti 2/3 andranno posti a carico delle unità sottostanti secondo i propri millesimi di proprietà.

Dalla lettura dell’art. 1126 c.c. emerge un ulteriore dato: il legislatore ha fatto esplicito riferimento alle spese di riparazione e di ricostruzione; diverso invece è il caso della manutenzione, ad esempio per garantire una migliore coibentazione all’appartamento sottostante il tetto. In tale ultimo caso, la spesa per migliorare la coibentazione andrà posta a carico della sola unità mansardata, trattandosi di un intervento tipicamente manutentivo la cui utilità è funzionale solamente a quest’ultima unità e non anche alla altre sottostanti.

In conclusione, si può affermare che nel caso di un tetto in proprietà comune a tutti i condomini, le spese di riparazione, di ricostruzione e di manutenzione sono ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali; viceversa, nel caso di un tetto in proprietà esclusiva di una sola unità immobiliare, le spese di riparazione / ricostruzione sono ripartite secondo la predetta regola di 1/3 e 2/3, mentre le spese di sola manutenzione sono ad esclusivo carico dell’appartamento che del tetto è proprietario e che da esso trae la maggiore utilità.

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(a cura di Avv. Luca Conti)