Locazione d’Immobile
Lo Studio Legale CONTI mette a disposizione dei propri assistiti un bagaglio di preziose conoscenze per la redazione di contratti di locazione blindati, sia ad uso abitativo sia commerciale, fornendo assistenza tanto al locatore quanto al conduttore sia nella fase di stipula sia successivamente in caso di controversie insorte in dipendenza dell’esecuzione del contratto.
Di seguito si propone il fac-simile del contratto di locazione d’immobile ad uso abitativo, della duarata canonica di quattro anni più quattro ai sensi dell’art.2 della legge 431/1998.
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
(art. 2, comma 1, Legge 9 dicembre 1998, n.431)
TRA
il signor … … … … … … nato a … … … … … il … … … … e residente a … … … … … in Via / P.zza … … … … … … C.F. … … … … … … di seguito – locatore –
e
il signor … … … … … … nato a … … … … … il … … … … e residente a … … … … … in Via / P.zza … … … … … … C.F. … … … … … … di seguito – conduttore –
PREMESSO
1. che il locatore è proprietario di un appartamento / villa / casa indipendente ubicato/a nel Comune di … … … … … … in Via / P.zza … … … … … censito al catasto urbano di detto Comune al foglio … … … mappale … … … … della consistenza di … … … … vani, subalterno … … … … categoria … … … … classe … … … … superficie … … … …rendita catastale … … … … …;
2. che detto immobile è composto da … … … … ammobiliato / non ammobiliato / parzialmente arredato;
3. che l’immobile è già stato ispezionato dal conduttore, che lo ha trovato di proprio gradimento, in buono stato di manutenzione, idoneo all’uso convenuto, e pertanto intende prenderlo in locazione nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Tutto ciò premesso e considerato si conviene e si stipula quanto segue.
1. PREMESSE
Le premesse, nessuna esclusa, s’intendono parte integrante del presente contratto e qui di seguito richiamate.
2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Il locatore concede in locazione nello stato di fatto e di diritto in cui si trova al conduttore, che accetta, la seguente unità immobiliare: appartamento / villa / casa indipendente ubicato nel Comune di … … … … … … in Via / P.zza … … … … … censito al catasto urbano di detto Comune al foglio … … … mappale … … … … della consistenza di … … … … vani, subalterno … … … … categoria … … … … classe … … … … superficie mq … … … …rendita catastale … … … …
L’immobile viene concesso in locazione arredato / non arredato / parzialmente arredato.
3. CONDIZIONI DELL’IMMOBILE ALLA STIPULA DEL CONTRATTO
Il conduttore dichiara, e con la sottoscrizione del presente contratto ne dà conferma, di aver ispezionato l’immobile e di averlo trovato in buono stato di manutenzione e in ogni caso idoneo all’uso convenuto e alle proprie necessità.
Il conduttore dichiara, altresì, di non avere riscontrato difetti che possano influire sull’utilizzo convenuto dell’immobile e/o sulla salute di chi vi abita.
Il conduttore si obbliga a riconsegnare l’immobile alla scadenza del contratto nel medesimo stato di fatto, con imbiancatura a proprie spese.
Il conduttore dichiara di avere ricevuto le chiavi di accesso con la sottoscrizione del presente contratto e da questo momento ne entra in possesso, obbligandosi a custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia.
4. DIVIETO DI MODIFICHE E ADDIZIONI
È fatto espresso divieto al conduttore di apportare qualsivoglia addizione e/o modifica all’immobile senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore; eventuali addizioni e/o modifiche non autorizzate per iscritto potranno restare a beneficio dell’immobile senza che nulla sia dovuto al conduttore, neppure a titolo di rimborso spese, fatto salvo il diritto del locatore di pretenderne la rimessa in pristino a spese del conduttore.
5. DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE E DIVIETO DI SUBLOCAZIONE
Il conduttore dichiara che l’unità immobiliare oggetto della locazione sarà adibita esclusivamente ad abitazione propria e del proprio nucleo famigliare.
È fatto espresso divieto al conduttore di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile e/o di sublocarlo anche parzialmente; le parti concordano che la violazione della presente clausola comporterà la risoluzione di diritto del contratto.
6. DURATA DELLA LOCAZIONE
La durata del presente contatto è stabilita ai sensi dell’art.2 n.1 della legge n. 431/1998 in anni quattro più quattro, con decorrenza a partire dal … … … … e prima scadenza fissata al … … …
Alla prima scadenza naturale, in assenza di disdetta, il contratto si protrarrà automaticamente per ulteriori quattro anni, salvo che il locatore con lettera raccomandata A/R o messaggio di posta elettronica certificata, da recapitarsi sei mesi prima della prima scadenza naturale contrattuale, manifesti al conduttore la propria intenzione di adibire l’immobile agli usi od effettuare nello stesso le opere di cui all’art.3 della legge n. 431/1998, ovvero di vendere l’immobile alle condizioni e modalità previste nel medesimo articolo.
Allo scadere del secondo quadriennio ciascuna parte avrà diritto di rinnovare il contratto a nuove condizioni contrattuali ovvero di rinunciare al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata A/R ovvero mediante messaggio di posta elettronica certificata con preavviso di almeno tre mesi rispetto alla scadenza naturale del contratto.
La parte interpellata dovrà rispondere entro e non oltre sessanta giorni dalla ricezione della richiesta; in mancanza di tempestiva risposta o di non accordo sulle nuove condizioni, il contratto s’intenderà scaduto e non rinnovato alla data di scadenza naturale.
Allo scadere della locazione il conduttore si obbliga a riconsegnare l’immobile al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, libero da persone e/o cose, insieme alle chiavi di accesso.
7. RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE
Ai sensi dell’art. 1373 c.c. al conduttore è riconosciuta la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto rispetto alla sua scadenza naturale, comunicando la propria intenzione al locatore con preavviso di almeno sei mesi dalla data di riconsegna dell’immobile mediante comunicazione scritta da recapitarsi al locatore a mezzo di lettera raccomandata A/R oppure con messaggio di posta elettronica certificata.
In caso di recesso anticipato, le prestazioni già eseguite in dipendenza del presente contratto restano ferme e non potranno essere chieste in restituzione, fermo restando l’obbligo del conduttore di pagare al locatore il corrispettivo pattuito per canone di locazione e le spese condominiali di pertinenza fino all’effettiva riconsegna dell’immobile.
8. CANONE DI LOCAZION E SPESE CONDOMINIALI
Il canone annuo della locazione viene fissato e stabilito nella somma di € … … … … da pagarsi in dodici rate mensili anticipate, entro e non oltre il giorno cinque di ogni mese, di € … … … … l’una a mezzo bonifico bancario alle seguenti coordinate iban intestate al locatore: … … … … …
Oltre al canone sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di riscaldamento, quelle elencate dall’art. 9 della legge n. 392/1978 nonché, per patto espresso, il compenso dell’amministratore dello stabile e l’importo della polizza globale fabbricato, il tutto nella misura complessiva di € … … … … … da pagarsi con le stesse modalità e scadenze del canone di locazione, salvo conguaglio finale alla chiusura dell’esercizio di gestione.
Allo scadere dell’esercizio di gestione, eventuali eccedenze versate a titolo di contributo alle spese condominiali saranno conteggiate a favore del conduttore e portate in compensazione sulle spese condominiali relative all’anno successivo.
Al contrario, il conguaglio a favore del locatore dovrà essere pagato dal conduttore a mezzo bonifico bancario entro e non oltre quindici giorni dalla richiesta, da recapitarsi a mezzo di lettera raccomandata A/R o con messaggio di posta elettronica certificata.
Le spese per utenze domestiche (gas, luce, linea telefonica) sono ad esclusivo carico della parte conduttrice.
9. AGGIORNAMENTO ISTAT DEL CANONE DI LOCAZIONE
Il canone di locazione, così come determinato all’art.8 del presente contratto, sarà aggiornato di anno in anno, decorsi dodici mesi dalla data di stipula, automaticamente e senza bisogno di espressa richiesta al 75% degli indici ISTAT al consumo per le famiglie.
10. MOROSITA’ DEL CONDUTTORE
Salvo quanto previsto dall’art.55 della legge 392/78, il mancato pagamento anche di una sola rata del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza contrattualmente prevista per ogni singola rata, ovvero il mancato pagamento nei termini previsti del contributo alle spese condominiali quando l’importo non pagato superi almeno due mensilità del canone, costituisce giustificato motivo per domandare la risoluzione del contratto e intimare lo sfratto al conduttore.
11. DEPOSITO CAUZIONALE
A garanzia di tutte le obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte conduttrice ha corrisposto alla parte locatrice la somma di € … … … … … e con la sottoscrizione del presente contratto il locatore ne dà quietanza.
In nessun caso il deposito cauzionale sarà imputabile in conto canoni o in conto spese condominiali e oneri accessori.
Il deposito cauzionale, che è infruttifero di interessi, sarà restituito al conduttore al termine della locazione previa verifica delle condizioni dell’immobile nel contraddittorio delle parti e sempre che il conduttore abbia adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto e dalla legge vigente.
12. MANUTENZIONE ORDINARIA, RIPARAZIONI E MANUTENZIONE STRAORDINARIA
La manutenzione ordinaria dell’immobile e le riparazioni di guasti verificatisi successivamente alla stipulazione del contratto sono interamente a carico del conduttore.
Il conduttore si obbliga ad eseguire a proprie spese tutte le riparazioni necessarie ed a risarcire i danni provocati dalla sua negligenza nell’uso della cosa locata.
Nella manutenzione ordinaria rientrano, per patto espresso, quelle inerenti le parti degli impianti igienico-sanitari, elettrico, idrico, del gas, dell’acqua calda, di pertinenza esclusiva dell’immobile locato, nonché le riparazioni alle condutture idrauliche di scarico ed alle conseguenziali opere di ripristino nonché la manutenzione periodica degli infissi interni ed esterni.
In caso di esecuzione dei lavori elencati nell’abrogato art.23 della legge n. 392/1978, il locatore potrà ottenere dal conduttore un adeguamento del canone in misura pari al tasso legale sul capitale impiegato. Tale aumento decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene effettuata richiesta.
13. REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Il conduttore dichiara, e con la sottoscrizione del presente contratto ne dà conferma, di avere ricevuto dal locatore copia del regolamento di condominio che si obbliga a rispettare e a far rispettare dai propri familiari e/o dipendenti.
14. REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Gli oneri di registrazione del contratto sono a carico di ciascuna parte per il 50%; la parte più diligente che avrà anticipato per intero la relativa spesa ha diritto di pretenderne dall’altra il rimborso che dovrà essere pagato entro e non oltre quindici giorni dall’esibizione della quietanza di pagamento.
15. VISITA DELL’IMMOBILE
Il conduttore, per tutta la durata della locazione, si obbliga a consentire al locatore ovvero a persona da lui delegata l’accesso all’immobile per visionarlo.
La richiesta dovrà essere inoltrata dal locatore al conduttore a mezzo lettera raccomandata A/R ovvero tramite messaggio di posta elettronica certificata; il conduttore si obbliga a far visionare l’immobile entro i successivi trenta giorni.
Il conduttore si obbliga, inoltre, a consentire la visita dell’unità immobiliare in caso di vendita dell’immobile o di fine locazione da parte degli eventuali acquirenti o subentranti nella locazione.
16. ELEZIONE DI DOMICILIO
Agli effetti del presente contratto e per la notifica di eventuali atti giudiziari la parte conduttrice elegge domicilio nell’immobile concesso in locazione e presso la casa del Comune in cui è situato l’immobile.
17. COMUNICAZIONE DEI DATI DEL CONDUTTORE ALL’AMMINISTRATORE
Il conduttore autorizza il locatore a fornire i propri dati personali e quelli delle persone con lui conviventi all’amministratore di condominio o a terzi per adempimenti riguardanti il rapporto locativo o comunque ad esso collegati.
18. LEGGE APPLICABILE
Per quanto non previsto nel presente contratto le parti richiamano espressamente le norme codicistiche e quelle delle altre leggi vigenti in materia che s’intendono riportate e trascritte nel presente contratto.
19. CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
In caso di inadempimento non irrilevante di una delle clausole sopra riportate e/o di mancato rispetto delle norme di legge, il presente contratto si risolverà di diritto, fatto salvo per la parte non inadempiente di esercitare nelle sedi giudiziarie a ciò preposte il risarcimento dei danni subiti.
20. FORO COMPETENTE
Tutte le controversie scaturenti dall’interpretazione e/o dall’esecuzione del presente contratto saranno devolute alla cognizione del Tribunale Ordinario di … … … … previo esperimento della condizione di procedibilità della mediazione civile, se ed in quanto dovuta, di cui al D. Lgs. n.28/2010 e ss. mm.
Luogo … … … … … data … … … … …
IL LOCATORE
IL CONDUTTORE
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c. si approvano espressamente tutte le clausole da n.1 a n.20, oltre alle premesse, che sono state preventivamente lette, pienamente comprese ed accettate.
IL LOCATORE
IL CONDUTTORE
(a cura di Avv. Luca Conti)
