La rinuncia del condomino all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato
Può il singolo condomino rinunciare all’impianto di riscaldamento centralizzato, ossia chiedere all’amministratore il distacco della propria utenza dalla centrale termica per passare al riscaldamento autonomo? E se sì, quali sono le conseguenze pratiche per il condomino.
La risposta è affermativa ed in questo senso soccorre l’art. 1118 c.c. che recita: il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Alla stregua di quanto precede, il condomino che non intende essere più vincolato alle spese dipendenti dall’impianto di riscaldamento centralizzato può rivolgere all’amministratore la richiesta di distacco, e nel caso in cui il distacco sia praticabile non sarà più tenuto a sostenere le spese di approvvigionamento del combustibile necessario a far funzionare l’impianto.
Ciò nonostante, il condomino resterà vincolato a contribuire alle sole spese di conservazione, di manutenzione ed eventualmente di sostituzione della centrale termica, proprio perché l’art. 1118 c.c. esclude la rinunzia alle parti comuni di cui ogni condomino è proprietario per quota millesimale.
La norma pone, tuttavia, un limite all’esercizio del distacco, che deve essere materialmente praticabile e non deve recare pregiudizio o eccessivi aggravi di spesa agli altri condomini.
Sull’argomento in trattazione la Corte di Cassazione ha avuto modo di chiarire che “(…) l’art. 1118 c.c., come modificato dalla legge n.220/2012, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato – di riscaldamento o di raffreddamento – condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi (…)” Cass. civ., sez. VI, sent. n.22285 del 3.11.2016
E ancora: “(…) in tema di condominio, la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato è legittima quando l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, ne squilibri termici pregiudizievoli per la erogazione del servizio. Quale squilibrio termico non deve essere intesa la possibile differente temperatura nell’appartamento distaccato in quanto, in ogni caso, anche senza distaccarsi il proprietario potrebbe sempre semplicemente chiudere i propri radiatori. Se così non fosse, quel distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato ammesso in linea di principio sarebbe sempre da escludere in concreto, in quanto nell’ambito di un condominio ogni unità immobiliare confina con almeno un’altra unità immobiliare, per cui il distacco dall’impianto centralizzato da parte di uno dei condomini provocherebbe sempre quel tipo di squilibrio termico che, invece, deve essere considerato irrilevante (…)” Cass. civ., sez. II, sent. n.11857 del 27.5.2011
Per quanto riguarda – invece – le spese di conservazione, manutenzione ed eventuale sostituzione della centrale termica la giurisprudenza di merito ha chiarito che “(…) in caso di distacco dall’impianto centralizzato, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso, il condomino non può sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impianto. D’altra parte, tra le spese indicate dall’art. 1104 c.c. soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni propter rem e per questo il condomino non può sottrarsi all’obbligo del loro pagamento ai sensi dell’art. 1118, comma 2°, c.c. Tale ultima norma, invece, significativamente nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni. Quando non può ritenersi illegittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento, non potranno essere poste a carico dello stesso, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, comma 2°, c.c., le spese per l’uso del servizio centralizzato, vale a dire le spese per l’acquisto del carburante, in assenza di validi e probanti elementi che dimostrino un aggravio di spesa per gli altri condomini in conseguenza del distacco (…)” Corte d’appello Roma, sent. del 18.04.2007
All’atto pratico, ciò che il condomino deve fare prima di esercitare il proprio diritto al distacco è di munirsi di una perizia tecnica tramite un perito specializzato che fornisca all’amministratore i dettagli tecnici dell’operazione di distacco, come questa verrebbe praticata e le possibile conseguenze in negativo (se esistenti) per gli altri condomini.
La norma in trattazione non sottopone necessariamente a delibera assembleare la fattibilità del distacco allorché la documentazione tecnica esibita a supporto della domanda di distacco non evidenzi criticità né pregiudizi per gli altri condomini.
(a cura di Avv. Luca Conti)
