Installazione dell’ascensore per opera di alcuni condomini: ripartizione delle spese di realizzazione e di manutenzione

L’installazione ex novo di un ascensore all’interno di un condominio successivamente alla sua edificazione rientra tra le innovazioni (art. 1120 c.c.) che l’assemblea può deliberare per il miglioramento e per un uso più comodo del bene comune; ma può anche rientrare tra le innovazioni “molto gravose o voluttuarie” di cui al successivo art. 1121 c.c.

L’installazione di un ascensore può essere deliberata dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista dal V comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti in assemblea a propria volta rappresentativi dei 2/3 del valore millesimale dell’intero condominio).

Qualora, tuttavia, l’innovazione sia particolarmente gravosa oppure voluttuaria, ossia non indispensabile per il migliore godimento del condominio, si rientra nella casistica dell’art. 1121 c.c.

Sul punto si è pronunciato il Tribunale di Roma: l’installazione di un ascensore può avvenire per iniziativa non solo assembleare (con imputazione dell’opera all’intera collettività, anche con riferimento alla ripartizione delle spese ed in tal caso si applica l’art. 1120 c.c.), ma anche di gruppi di condomini ovvero di un solo condomino, in questo caso con imputazione dell’opera e dei relativi costi ai soli condomini promotori e nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. quanto all’utilizzo di parti comuni per la realizzazione dei manufatti.

L’art. 1121 c.c. dispone che “qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Qualora l’opera non sia suscettibile di utilizzazione separata, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Il terzo comma dell’art. 1121 c.c. stabilisce – infine – che “i condomini, i loro eredi o aventi causa possono in qualsiasi tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera”.

Questo comporta che, ove in un momento successivo i condomini dissenzienti decidano di giovarsi anche loro dell’ascensore, dovranno partecipare alle spese per la sua realizzazione ed a quelle successive di manutenzione, con ripartizione secondo le tabelle millesimali.

Sulla natura e sui limiti di questo uso esclusivo di un bene all’interno del condominio si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione, Sez. VI, con l’Ord. n.10850 dd. 08/06/2020: “in tema di condominio di edifici, l’ascensore installato ex novo per iniziativa ed a spese di alcuni condomini successivamente alla costruzione dell’edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l’hanno impiantato, dando luogo ad una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso; tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano successivamente di partecipare alla realizzazione dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese all’uopo impiegate, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall’art. 1121, comma 3, c.c., non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell’innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio”.

(Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord. dd. 08/06/2020 n. 10850 (rv. 657892-01) – Cassa con rinvio, Corte d’Appello di Sassari dd. 01/06/2018).

Concludendo: l’installazione di un ascensore successivamente all’edificazione del condominio è sempre possibile ad opera dell’assemblea con delibera adottata dalla maggioranza di cui all’art. 1136 V comma c.c.; ma può anche essere installato per iniziativa di alcuni condomini o di un condomino soltanto, purché l’ascensore sia suscettibile di un’utilizzazione separata e non rechi pregiudizio alla staticità del condominio.

In questa seconda ipotesi l’ascensore non diventa “condominiale”, ma si realizzazione una “comunione parziale” relativa ai soli condomini che hanno partecipato alla spesa, di realizzazione prima e di manutenzione poi. Successivamente alla sua realizzazione, è sempre permesso agli altri condomini di servirsene entrando a fare parte della comunione parziale, a condizione che contribuiscano per la propria quota alle spese sostenute per realizzare l’impianto ed alle successive spese di manutenzione dell’impianto.

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(a cura di Avv. Luca Conti)