Guasto all’impianto elettrico di casa: chi paga tra inquilino e proprietario?
Quando si verifica un guasto all’impianto elettrico di casa, chi deve pagare la riparazione tra l’inquilino e il proprietario di casa?
La risposta non è univoca e occorre distinguere caso per caso.
Partendo dal dato normativo, l’art. 1575 c.c. dispone che il locatore (il proprietario di casa) deve consegnare al conduttore (l’inquilino) l’appartamento in buono stato di manutenzione, deve mantenerlo in stato tale da servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento.
Da questa norma si può già offrire una prima risposta: se il malfunzionamento dell’impianto elettrico è preesistente al contratto di locazione, le relative spese sono esclusivamente a carico del proprietario, dal momento che è obbligo di quest’ultimo di mettere a disposizione dell’inquilino un appartamento in buono stato di manutenzione e in condizioni idonee ad essere utilizzato.
Inoltre, non possono essere imputate all’inquilino spese per riparazioni rispetto a danni che si sono verificati in dipendenza di un precedente rapporto locatizio.
Pertanto, prima di sottoscrivere il contratto, sarà buona regola che il conduttore verifichi anche il corretto funzionamento dell’impianto elettrico e, se del caso, segnalare subito e per iscritto (affinché ne resti traccia) al proprietario eventuali malfunzionamenti.
Allo stesso modo, se l’impianto elettrico non è a norma perché vetusto, le spese di adeguamento alla normativa vigente saranno ad esclusivo carico del proprietario.
A parte questi due casi pratici che possono verificarsi prima che si dia esecuzione al contratto di locazione, per il resto vale la regola generale dettata dagli artt. 1576 e 1609 c.c., stanti i quali il locatore (proprietario di casa) deve eseguire in corso di locazione tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione della piccola manutenzione dovuta all’usura che resta in carico al conduttore (inquilino).
Ne segue che rientrano nella gestione ordinaria dell’immobile le piccole riparazioni (sostituzione dei punti luce, delle lampadine, delle pulsantiere, delle prese elettriche e dei segnalatori acustici) che sono conseguenza dell’usura e che per tale motivo sono a carico dell’inquilino, mentre gli interventi straordinari (sostituzione del quadro elettrico generale piuttosto che la sostituzione di tutto l’impianto elettrico di casa) spettano al proprietario.
A quest’ultimo riguardo si segnala la seguente sentenza: “in tema di locazione di immobili, gli artt. 1576 e 1609 c.c. pongono a carico del conduttore l’obbligo di eseguire le riparazioni di piccola manutenzione; quelle relative agli impianti interni all’immobile (ad esempio elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento non rientrano, come tali, nelle riparazioni dette, restando a carico del locatore tutti gli interventi necessari per ricondurre l’immobile locato in buono stato locativo; in particolare la riparazione degli infissi esterni dell’immobile non rientra tra quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore, perché i danni riportati dagli infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore” (Corte d’appello di Genova, Sez. I, sent. del 03/05/2021, n.453).
Va anche detto che in ossequio al principio di autonomica contrattuale (art. 1322 c.c.) le parti possono sempre estendere il contenuto delle disposizioni sopra elencate e quindi stabilire ex ante quali spese saranno in carico al conduttore e quali al locatore, ma sempre nel rispetto delle linee guida stabilite dalla normativa vigente: per esemplificare, sarebbe nulla la clausola contrattuale che, in deroga agli artt. 1575-1576-1609 c.c., ponesse ad esclusivo carico del conduttore tutte le spese di manutenzione dell’impianto elettrico comprese quelle di natura straordinaria.Un altro caso pratico è la posa di una linea dedicata a grossi elettrodomestici che necessitano di sopportare un consumo ed un voltaggio molto elevati: si pensi all’installazione di una linea elettrica espressamente dedicata all’impianto di climatizzazione non presente nell’appartamento, questo intervento resta a carico del conduttore, salvo diversa pattuizione, perché non rientra tra gli obblighi che la legge impone al proprietario.
In caso di danni causati dal malfunzionamento dell’impianto elettrico, chi paga?
Anche in questo caso occorre distinguere caos per caso: se si tratta di danni conseguenti ad un difetto di manutenzione per l’usura (che resta in carico al conduttore), i relativi costi sono a carico dell’inquilino; mentre se si tratta di carenze strutturali dell’impianto elettrico (che invece restano a carico del locatore), sarà quest’ultimo a doversene fare carico.
A tale ultimo riguardo si segnala la seguente sentenza: “nell’ipotesi di danni patiti dal conduttore della cosa locata, il diritto al risarcimento sussiste su base contrattuale, e discende dall’art. 1581 c.c., che richiama l’art. 1578 c.c., e in particolare il suo secondo comma, in quanto il danno deriva da un vizio della cosa locata, giusto il principio di diritto già affermato da questa Corte, secondo cui appunto costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all’art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale” (Cass. civ., Sez. III, sent. del 20/02/2024, n.4578).(a cura di Avv. Luca Conti)
