Come capitalizzare un immobile vendendo la nuda proprietà

Nell’attuale momento storico, caratterizzato da una grave crisi congiunturale determinata dal rincaro dei prezzi delle materie prime e dell’energia, il “bene rifugio” della casa può diventare un’occasione per molte famiglie di capitalizzare l’investimento, vendendo la nuda proprietà e conservando l’usufrutto dell’abitazione.

Questo rimedio alla carenza di liquidità vale, in particolare, per le persone non più giovani, perché – come vedremo in seguito – il valore della “nuda proprietà” di un immobile aumenta con l’aumentare dell’età del proprietario.

Prima di entrare nel dettaglio, è necessario passare in rassegna i riferimenti normativi del codice civile in materia di proprietà e di usufrutto.

Art. 832 c.c. (diritto di proprietà)

Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Art. 978 c.c. (diritto di usufrutto)

L’usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per.

Art. 979 c.c. (la durata dell’usufrutto)

La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

L’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trenta anni.

Art. 981 c.c. (il contenuto del diritto di usufrutto)

L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.

Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.

Art. 984 c.c. (i frutti)

I frutti naturali e i frutti civili spettano all’usufruttuario per la durata del suo diritto.

Se il proprietario e l’usufruttuario si succedono nel godimento della cosa entro l’anno agrario o nel corso di un periodo produttivo di maggiore durata, l’insieme di tutti i frutti si ripartisce fra l’uno e l’altro in proporzione della durata del rispettivo diritto nel periodo stesso.

Le spese per la produzione e il raccolto sono a carico del proprietario e dell’usufruttuario nella proporzione indicata dal comma precedente ed entro i limiti del valore dei frutti.

Da quanto precede emerge che il diritto di proprietà consente a chi ne è titolare di godere e di disporre di un bene mobile o immobile in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

In altre parole, chi è proprietario di un bene può goderne e trarne tutte le utilità direttamente o indirettamente (ad esempio, se si tratta di un edificio può abitarlo direttamente, ovvero concederlo in locazione a terzi, percependone il canone) – e può disporne in modo pieno ed esclusivo, può donarlo oppure venderlo a terzi.

Il diritto di proprietà è talmente assoluto che chi ne è titolare può escludere chiunque dall’accedervi: così, ad esempio, chi è proprietario di un terreno (art. 841 c.c.) recintarlo e chiuderlo in modo da escludere qualsiasi terzo; questo potere può essere talvolta contemperato dalle esigenze della Pubblica Amministrazione, che ai sensi dell’art. 838 c.c. ha il potere di espropriare beni privati, allorché ricorrano interessi superiori che riguardano la produzione nazionale, oppure un pubblico interesse. 

Di solito la proprietà è “piena”, ma non di rado accade che, limitatamente ai beni immobili, ad essa s’accompagni il “diritto di usufrutto” ed allora non si parla più di proprietà “piena”, bensì di “nuda proprietà”.

L’usufrutto rientra tra i cd. “diritti reali di godimento”, è regolato dagli artt. 978 e ss. c.c. e garantisce a chi ne è titolare il diritto di godere di una cosa altrui traendone le utilità consentite dalla Legge, rispettandone la destinazione economica.

Quindi, l’usufruttuario a differenza del proprietario può solo godere della cosa che forma oggetto del suo diritto e trarne le utilità come se fosse proprietario, ma non può disporne, ossia non può venderla, distruggerla o donarla; di più, egli deve anche rispettarne la destinazione economica.

L’usufruttuario, dunque, ha solo il potere di godere del bene, che implica anche il possesso della cosa (artt. 981-982 c.c.) e l’acquisto dei frutti naturali e civili; l’usufruttuario può cedere a terzi il proprio diritto di usufrutto (art. 980 c.c.) ed addirittura può anche concedere a terzi in locazione il bene che forma oggetto del suo diritto (art. 999 c.c.); deve sopportarne le spese di conservazione e di manutenzione (eccetto quelle straordinarie che restano a carico del nudo proprietario); deve servirsi della cosa che forma oggetto del suo diritto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 c.c.) e non ne deve alterare la destinazione economica (art. 981 c.c.).

Di solito l’usufrutto si costituisce per contratto che determina anche la durata dell’usufrutto: se costituito a favore di una persona fisica l’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario, di modo che alla morte di costui il diritto si estingue e la proprietà torna “piena”; se costituito a favore di una persona giuridica, non potrà eccedere i trent’anni (art. 979 c.c.).

Quando usufrutto e nuda proprietà coesistono sullo stesso bene (ad esempio un appartamento) significa che ci troviamo di fronte a due “mezzi possessi“: il nudo proprietario non può godere del bene né trarne le utilità, mentre può cederlo a terzi oppure donarlo, anche senza interpellare l’usufruttuario; l’usufruttuario invece non può vendere né donare il bene, ma può trarne tutte le utilità ed i frutti consentiti dalla legge.

In altri termini, è possibile vendere (oppure donare) e comprare sia il solo usufrutto sia la sola nuda proprietà; i conseguenti diritti però saranno – come appena accennato – molto diversi. In ogni caso, servirà sempre l’assistenza di un notaio, giacché trattandosi di beni immobili il diritto di usufrutto dovrà essere annotato nei pubblici registri, esattamente come la nuda proprietà.

L’usufrutto può essere costituito per atto tra vivi, ad esempio per effetto di un contratto, oppure per testamento iure hereditatis.

Venendo ora al tema di questo articolo ed alla capitalizzazione di un immobile, accade spesso che i genitori facciano un investimento pro futuro nell’interesse dei figli, acquistando la nuda proprietà di un immobile ad un prezzo più basso di quello di mercato, lasciando al venditore il diritto di usufrutto che alla morte di costui si riunirà alla (nuda) proprietà: ad esempio, può essere vantaggioso per una coppia di anziani privi di eredi di cedere a terzi la nuda proprietà del proprio immobile conservandone l’usufrutto vita natural durante, per garantirsi un “capitale” immediato in aggiunta alla pensione. Deceduti gli usufruttuari, il diritto di usufrutto si estingue e per conseguenza il nudo proprietario diventerà pieno proprietario, facendo fruttare l’investimento iniziale a basso costo.

COME CALCOLARE IL VALORE DELL’USUFRUTTO IN RAPPORTO ALLA NUDA PROPRIETA’

Fatte le dovute premesse nozionistiche sul diritto di proprietà e sull’usufrutto, è il momento di affrontare il calcolo dell’usufrutto in rapporto alla nuda proprietà di un immobile, e viceversa.

In linea di principio si può affermare che quanto più giovane è il proprietario che cede la sola nuda proprietà, tanto meno vale la nuda proprietà mentre si apprezza l’usufrutto, e viceversa; più anziano è il proprietario che vende, tanto maggiore sarà la capitalizzazione della nuda proprietà. 

Pertanto, per chi intende fare un investimento di tipo speculativo risulta economicamente più conveniente acquistare la “nuda proprietà” da un venditore ancora in giovane età, anche se il tempo per diventare “pieno proprietario” si allunga; viceversa, chi acquista la “nuda proprietà” di un immobile da una persona anziana avrà la ragionevole aspettative di diventare “pieno proprietario” nel volgere di pochi anni, ma vedrà aumentare il prezzo d’acquisto sebbene inferiore al prezzo pieno di mercato.

Ma come si fa a calcolare il valore dell’usufrutto rispetto alla nuda proprietà sullo stesso bene immobile?

Occorre prendere il valore commerciale dell’immobile, moltiplicarlo per il tasso legale d’interesse, e poi moltiplicare il risultato per un coefficiente ragguagliato all’età dell’usufruttuario.

Si supponga – per esempio – che il valore dell’immobile oggetto di trattativa sia € 500.000,00 e che il tasso legale d’interesse sia al 2,5%. Poi si consideri l’età del soggetto venditore che diventerà titolare del diritto di usufrutto, ad esempio 70 anni: a questa età corrisponde (come da tabella sottostante) un coefficiente pari a 16 (vedi tabella qui sotto).

Quindi, si esegue la seguente operazione: € 500.000,00 x 2,5 : 100 = 12.500,00 x 16 = € 200.000,00.

• € 200.000,00 è il valore dell’usufrutto.
• € 300.000,00 è il valore economico della “nuda proprietà”.

Come si vede dalla tabella sotto riportata al diminuire dell’età dell’usufruttuario aumenta il valore dell’usufrutto ma specularmente diminuisce il valore della nuda proprietà, e viceversa.

In definitiva, chi volesse capitalizzare al massimo un immobile conservando il diritto di usufrutto otterrà il massimo profitto cedendo la nuda proprietà se anziano, e specularmente chi acquista la nuda proprietà da una persona anziana pagherà di più la nuda proprietà rispetto a comprarla da un venditore più giovane, ma pur sempre ad un prezzo inferiore a quello di mercato.

Chi invece volesse fare un investimento in futuro per i propri figli, avrà maggiore vantaggio acquistando la nuda proprietà da un venditore giovane, perché la riunificazione tra usufrutto e nuda proprietà sarà in prospettiva più a lungo termine.

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(a cura di Avv. Luca Conti)