Ripartizione delle spese per la manutenzione / sostituzione del tetto condominiale

A chi competono e con quali criteri devono essere ripartite tra i Condomini le spese per la manutenzione o per la sostituzione del tetto condominiale ammalorato?

La risposta non è sempre univoca e occorre distinguere caso per caso.

Anzitutto, occorre partire dal dato normativo ricavabile dall’art.1117 c.c., stante il quale il tetto e il lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell’edificio, salvo che non risulti diversamente dal titolo di acquisto. Il ché significa in linea di principio che, se si tratta una parte comune, tutti i Condomini devono concorrere al pagamento delle spese tanto in caso di manutenzione quanto in caso di sostituzione integrale del tetto.

Ciò che distingue il tetto dal lastrico solare è essenzialmente che il primo è inclinato e assolve alla funzione di riparare l’edificio dagli agenti atmosferici, mentre il secondo è orizzontale e può assolvere anche diverse funzioni nell’interesse di uno o più Condomini.

Chiarita la diversa funzione del tetto e del lastrico solare, quel che emerge dal dato normativo è che nella generalità dei casi tetto e lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell’edificio, sicché ciascun condomino ne è comproprietario pro quota in base ai propri millesimi di proprietà e l’art. 1123 comma I c.c. ne sopporta le spese di manutenzione e di sostituzione in proporzione ai millesimi che detiene.

A questa regola di carattere generale deroga l’ultimo comma dell’art. 1123 c.c., a tenore del quale se un edificio ha – per esempio – più lastrici solari destinati a servirne una sola porzione del fabbricato, le relative spese di manutenzione sono poste a carico del gruppo di condomini che ne trae una utilità e quindi delle unità immobiliari poste al di sotto della verticale del lastrico: è il caso dei supercondomini dove vi sono più corpi di fabbrica e più tetti o lastrici, le cui spese andranno poste a carico delle unità poste al di sotto della loro verticale.

Tuttavia, può accadere che in base al titolo di acquisto il tetto o il lastrico solare appartengano non già all’intero condominio, ma bensì in proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottostante: è il caso degli appartamenti mansardati ricavati dai sottotetti.

In questo caso, per la ripartizione delle spese in caso di manutenzione o di sostituzione del tetto deve farsi riferimento all’art.1126 c.c. a tenore del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o di parte di esso, cui il lastrico solare serve in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La norma espressamente dedicata al “lastrico solare” è suscettibile di applicazione analogica al tetto quando – come sopra detto – dal titolo di acquisto o dall’atto di provenienza risulti che l’unità mansardata ha la proprietà esclusiva del tetto.

Lo scopo dell’art.1126 c.c.  è quello di porre una quota predefinita di spese (1/3 del totale) a carico del Condomino che del lastrico solare (o del tetto in caso di mansarda) fa un uso più intenso, mentre i restanti 2/3 sono posti a carico degli altri Condomini in base ai rispettivi millesimi, giacché la funzione del lastrico solare (così come del tetto) è anche quella di preservare l’edificio dagli agenti atmosferici.

Dalla lettura dell’art.1126 c.c. emerge un ulteriore dato: il legislatore ha fatto esplicito riferimento alle spese di riparazione e di rifacimento; diverso invece è il caso degli interventi destinati ad una migliore coibentazione all’appartamento sottostante il tetto. In tale ultimo caso, la spesa per migliorare la coibentazione andrà posta a carico della sola unità mansardata, trattandosi di un intervento la cui utilità è funzionale solamente a quest’ultima unità e non anche alla altre sottostanti.

In conclusione, si può affermare che nel caso di un tetto in proprietà comune le spese di manutenzione e di rifacimento integrale sono ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali; viceversa, nel caso di un tetto o di un lastrico in proprietà esclusiva di una sola unità immobiliare, le spese sono da ripartirsi secondo la predetta regola di 1/3 e 2/3; infine, le spese di coibentazione del tetto soprastante l’unità mansardata sono ad esclusivo carico dell’appartamento che del tetto è proprietario e che da esso trae la maggiore utilità.

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(a cura di Avv. Luca Conti)