Il contratto di locazione e’ insanabilmente nullo se non viene registrato

Con l’entrata in vigore dell’art.1 della Legge n.311/2004la registrazione del contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo che commerciale, è divenuta obbligatoria a fini tributari / fiscali, con la conseguenza che l’omessa e/o la ritardata registrazione del contratto ne determina la nullità assoluta ed insanabile, nel senso che anche la ritardata denuncia / registrazione non sanano la nullità.

La registrazione del contratto a fini fiscali deve avvenire entro e non oltre 30 gg. dalla sottoscrizione, ed a nulla vale la ritardata registrazione oltre il suddetto termine effettuata dal conduttore, dal momento che l’obbligo di registrazione ricade esclusivamente sul locatore.

L’obbligo di registrazione vale per tutti i contratti  di locazione, di durata superiore a 30 gg. l’anno.

Occorre – altresì – ricordare che il contratto di locazione, qualunque sia l’importo del canone e la sua durata, deve essere redatto per iscritto sotto pena di nullità (art. 1 comma IV legge n.431/1998).

La giurisprudenza, che negli anni si è occupata di questo problema, ha assunto orientamenti talvolta contrapposti: alcune pronunce hanno optato per l’inefficacia del contratto e la nullità sanabile per effetto della registrazione tardiva (ossia la registrazione del contratto oltre il termine di 30 gg. dalla sottoscrizione lo rende valido da quel momento), mentre altre pronunce (si vedano Corte d’Appello di Brescia, sent. n.682/2012, Tribunale di Napoli, sent. n.5398 dd. 25/05/2023) hanno optato per la nullità insanabile.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass. Civ. SS.UU. ordinanza n.37/2014) ha stabilito che il contratto di locazione, di durata superiore a 30 gg., che non sia stato registrato nei termini di legge è insanabilmente nullo, giacché l’obbligo di registrazione è sancito in una norma tributaria di rango primario. 

Dall’affermazione di questo principio discendono due importanti conseguenze:

a)     il conduttore che ha versato il canone di affitto ha diritto alla restituzione da parte del locatore di quanto pagato in esecuzione del contratto nullo;

b)    il locatore NON può avvalersi della consueta procedura di sfratto per liberare l’immobile, giacché essa ha come presupposto la stipulazione di un contratto valido.

Pertanto, in caso di morosità del conduttore, il locatore non potrà promuovere la consueta domanda di sfratto per morosità, ma dovrà proporre una diversa domanda secondo il rito ordinario oppure ai sensi del rito semplificato introdotto dalla Riforma Cartabia ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. (si veda di seguito il relativo formulario), mentre la domanda del conduttore finalizzata alla restituzione del canone di locazione (compresa la caparra) andrà proposta – se del caso in via riconvenzionale – avanti il Tribunale del luogo dove si trova l’immobile oggetto di locazione, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione civile / commerciale ai sensi degli artt. 4 e 5 del D. Lgs. n.28/2010.

In materia locatizia, infatti, l’esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità dell’azione giudiziale.

Recentemente il Tribunale di Napoli, con la sentenza n.5398 dd. 25/05/2023 ha accolto la domanda restitutoria dei locali formulata dal proprietario per effetto della morosità del conduttore, mentre ha rigettato la domanda di registrazione tardiva formulata da quest’ultimo, che è stato pure condannato per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 com.3 c.p.c. per non avere preso parte alla mediazione obbligatoria in violazione dell’art. 12 co. 3 bis del D. Lgs. 28/2010: ha ritenuto il giudice partenopeo un contratto di locazione non redatto in forma scritta e non registrato a fini fiscali è insanabilmente nullo, per cui il conduttore va considerato alla stregua di un occupante abusivo e non ha diritto alla sanatoria per effetto di una registrazione tardiva. Di più, il giudice partenopeo ha anche condannato il conduttore al pagamento di una somma equitativamente determinata per non avere preso parte alla mediazione e per avere resistito in giudizio con colpa grave.

Si propone di seguito il formulario del ricorso ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. con cui il locatore può domandare la restituzione dei locali in caso di morosità del conduttore, mentre il conduttore può domandare la restituzione dei canoni versati in esecuzione di un contratto d’affitto nullo per omessa registrazione.

TRIBUNALE ORDINARIO DI … omissis …

Ricorso ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c.

Ricorrente: TIZIO, nato a … omissis … il … omissis … e residente a … omissis … C.F. … omissis … agli effetti del presente atto rappresentato e difeso dall’Avv. … omissis … (C.F. … omissis …) presso il cui Studio Legale a … omissis … in Via / P.zza … omissis … ha eletto domicilio, giusta procura alle liti rilasciata in calce al presente atto su separato documento informatico ai sensi dell’art. 83 comma III c.p.c.

Resistente: CAIO nato a … omissis … il … omissis … e residente a … omissis … C.F. … omissis …

Per comunicazioni di Cancelleria e notificazioni: si indica l’indirizzo di posta elettronica certificata … omissis …

FATTO E DIRITTO

Ill.mo Tribunale di … omissis … in composizione monocratica,

P R E M E S S O

1) che in data … omissis … TIZIO e CAIO stipulavano un contratto di locazione ad uso abitativo della durata di 4+4 anni (oppure) ad uso commerciale della durata di 6+6 anni (doc.1), col quale veniva concesso in locazione l’immobile censito al catasto del Comune di … come segue … omissis … a fronte del pagamento di un canone mensile pari ad € … omissis …;

2) che il contratto non è mai stato registrato dal proprietario;

3) che la mancata registrazione del contratto ne comporta la nullità insanabile ex lege;

4) che nel frattempo il conduttore si è reso moroso del canone di locazione, sicché il proprietario dei locali intende chiederne la restituzione configurandosi un’occupazione senza titolo, mentre il conduttore intende domandare la restituzione dei canoni di locazione sino ad ora versati oltre alla caparra versata all’atto della stipulazione del contratto a fronte della richiesta di restituzione dei locali ex adverso promossa;

5) che, il ricorrente ha inutilmente esperito il tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5 del D. Lgs. 28/2010, cui la controparte si è sottratta senza giustificato motivo;

6) che ad oggi i locali non sono stati restituiti e null’altro è stato pagato;

7) che stante l’orientamento prevalente sia nella giurisprudenza di merito sia in quella di legittimità “(…) l’omessa registrazione del contratto di locazione di durata superiore a 30 gg. ne determina la nullità insanabile e, pertanto, determina il venir meno di tutti gli effetti ad esso conseguenti, come se il contratto non fosse mai stato stipulato (…)” (cfr. Corte d’appello di Brescia dd. 28/05/2012 n.682; Tribunale di Napoli, sentenza n.5398 dd. 25/05/2023;  Corte Costituzionale, sentenza n.50/2014; Cass. civ. Ordinanza dd. 03/01/2014 n.37; Tribunale di Roma dd. 21/01/2014 n.1597);

8) che la nullità del contratto di locazione non registrato di durata superiore ai 30 gg. è ricavabile dalla norma tributaria di rango primario che ne stabilisce l’obbligatorietà ai sensi dell’art.1 della legge n.311 dd. 30/12/2004.

Tutto ciò premesso, TIZO come in epigrafe meglio generalizzato, rappresentato, difeso e domiciliato ut supra,

R I C O R R E

alla S.V. Ill.na affinché, esaminato il presente ricorso ed i documenti ad esso allegati, previa fissazione dell’udienza di comparizione personale delle parti innanzi a Sé e concessione del conseguente termine di notifica del ricorso e del pedissequo decreto al convenuto / resistente, con avvertimento rivolto a quest’ultimo che dovrà costituirsi in giudizio ai sensi dell’art. 281 undecies c.p.c. non oltre dieci giorni prima della fissata udienza, che non costituendosi in giudizio si procederà comunque in sua contumacia, che l’emananda sentenza sarà considerata come resa in regolare contraddittorio, che la ritardata costituzione in giudizio comporta le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., che la difesa tecnica mediante avvocato è necessaria in tutti i giudizi avanti il Tribunale ad eccezione del caso previsto dall’art. 86 c.p.c. o dalle leggi speciali e che sussistendone in presupposti possono formulare domanda di ammissione al P.S.S., per ivi sentire accogliere le seguenti

C O N C L U S I O N I

Piaccia all’Ill.mo Tribunale di … omissis …, contrariis rejectis, così giudicare.

Nel merito (domanda proposta dal locatore nei confronti del conduttore): previo accertamento dell’occupazione senza titolo dell’immobile da parte del conduttore per difetto di registrazione del contratto di locazione, condannare il conduttore all’immediato rilascio dell’immobile in favore di parte ricorrente, libero da persone e/o cose anche interposte.

Nel merito (domanda proposta dal conduttore nei confronti del locatore): previo accertamento della nullità del contratto per difetto di registrazione, condannare il locatore a restituire al conduttore la somma di € … omissis … a fronte dei canoni pagati dal … al … oltre agli interessi legali maturati e maturandi dalla data di costituzione in mora e sino all’effettivo soddisfo.

In via istruttoria: nella denegata e non creduta ipotesi che il Giudice non ritenesse provato per tabulas il diritto azionato da parte ricorrente, si chiede di essere ammessi alla prova per interpello formale e per testimoni sui fatti di cui alla narrativa come da separati capitoli da intendersi di seguito integralmente trascritti e premessa la dizione “Vero che”. Con diritto alla prova contraria a mezzo dei testimoni indicati a prova diretta sulle istanze istruttorie che saranno eventualmente formulate da controparte.

In ogni caso: con vittoria di spese documentate e compenso da liquidarsi ai sensi del D.M. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso delle spese forfetarie pari al 15% ex art. 2 D.M. 55/14, c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende.

Elenco documenti allegati in copia:

1)   Contratto di locazione di data … … … ;

2)   Contabili dei bonifici disposti in esecuzione del contratto;

3)   Verbale di mediazione obbligatoria con esito negativo.

Con riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed eccepire.

Dichiarazione di valore: ai sensi del d.p.r. 115/2002 dd. 30/05/2002 e ss. mm. il valore della presente causa è per capitale pari ad € … omissis … e sconta un C.U. pari ad € … omissis … 

Milano (MI) lì … / … / 2023.

Avv. ____________________

(a cura di Avv. Luca Conti)